Sicuramente un buon punto di partenza!!!
Avere il Certificato di Abitabilità (oggi Agibilità) del proprio immobile è sicuramente un ottimo punto di partenza ma talvolta non è sufficiente a risolvere tutti i problemi inerenti la Legittimità di un Immobile.
Vediamo dunque:
- Cosa è il Certificato di Abitabilità, oggi Agibilità,
- L’introduzione del Certificato di Agibilità
- Alcune modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa con implicazioni inerenti l’agibilità e la legittimità di un immobile.
Il Certificato di Abitabilità
Fino al 1994 l’Abitabilità degli immobili residenziali era normato dal Testo Unico sulle Leggi Sanitarie del 1934 (REGIO DECRETO 27 luglio 1934, n. 1265). Secondo tale Decreto i progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modifiche, che comunque potessero influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti, dovevano essere sottoposti al visto del Podestà (l’allora Sindaco). Gli edifici o parti di essi non potevano essere abitati senza autorizzazione del Podestà. Il Podestà concedeva l’autorizzazione quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risultava che la costruzione fosse stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri fossero convenientemente prosciugati e che non sussistessero altre cause di insalubrità.
Si vede che già dal testo di Legge del 1934 si fa riferimento sia alla conformità con il progetto approvato e che alle condizioni di salubrità degli immobili.
Dal 1994, con l’entrata in vigore del DPR 425 del 1994 (oggi abrogato) l’ispezione dell’ufficiale sanitario o dell’ingegnere delegato non è più richiesta dal testo di Legge ma può essere disposta dal Sindaco. Vengono inoltre collegati all’abitabilità i procedimenti di collaudo statico e di iscrizione al catasto.
Cambia, inoltre, sostanzialmente la procedura di richiesta e di rilascio del certificato di abitabilità per il quale compare anche il silenzio assenso.
Recita il Testo di Legge: “Affinché gli edifici, o parti di essi, indicati nell’art. 220 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al Sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti” (DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 22 aprile 1994, n. 425, testo in vigore dal 28/12/1994 al 31/12/2001).
Il Certificato di Agibilità
Con l’entrata in vigore del Testo unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) compare il certificato di agibilità in luogo del certificato di abitabilità per gli immobili residenziali.
Si aggiungono all’abitabilità anche le conformità degli impianti dell’immobile e la sua rispondenza alle Leggi sul risparmio energetico.
L’agibilità prevede:
La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.
Cosa cambia con il Decreto Salva Casa
Con il Decreto Salva Casa vengono introdotte importanti novità per l’agibilità degli immobili.
1 Tolleranza delle parziali difformità
Da una parte in alcuni casi di parziali difformità rispetto al progetto approvato, realizzate durante la costruzione dell’immobile, le stesse potrebbero essere oggi considerate come tolleranze costruttive, rendendo di fatto possibile, in alcuni casi, che l’esistenza del certificato di abitabilità provi lo stato legittimo dell’immobile.
2 Deroghe ai requisiti igienico sanitari
Dall’altra vengono introdotte alcune deroghe ai requisiti igienico sanitari degli immobili in alcuni casi particolari. Ovvero, finché non verrà emanato dal Ministero della Salute un nuovo Decreto che definisca i requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici, ai fini:
(1) della certificazione delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e
(2) dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente,
il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.
Ai fini dell’asseverazione di cui sopra deve essere soddisfatto il requisito di adattabilità previsto dalle norme sull’accessibilità degli edifici e deve ricorrere una delle seguenti condizioni:
1) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
2) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
Siamo a vostra disposizione per una consulenza presso il vostro domicilio, la vostra abitazione o la vostra sede in caso di azienda. Per le condizioni si veda il seguente link.
