Decreto Salva Casa, Sanatorie, Stato legittimo degli immobili, consulenza a domicilio
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Uno primo sguardo d’insieme
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Il Decreto Legge 69/2024, il così detto Salva Casa, ha introdotto parecchie modifiche nel D.P.R. 380/2001, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
Nello specifico le modifiche introdotte riguardano vari importanti argomenti afferenti l’edilizia:
- Recupero dei sottotetti ai fini abitativi con utilizzo delle Leggi regionali vigenti e deroga sulle distanze.
- Modifiche sulla possibilità di installazione delle Vetrate Panoramiche Amovibili (così dette VEPA).
- Possibilità di installare in regime di Edilizia Libera opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici quali tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, elementi di protezione solare mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari anche con strutture fisse.
- Vi sono importanti novità sulla possibilità di Cambio di Destinazione d’Uso di immobili o di singole unità immobiliari.
- Fondamentali novità vi sono anche per quanto riguarda la Agibilità, un tempo abitabilità, degli immobili che in alcuni casi vede la possibilità di procedere in deroga su alcuni parametri di Legge fissati negli anni, tra i quali altezza abitabile, superficie minima dei monolocali.
- Per ultimo, e non certo per importanza, vi sono le fondamentali modifiche che riguardano lo stato legittimo degli immobili che permettono in molti casi la risoluzione di problematiche inerenti la commercializzazione e la legittimazione degli immobili prima di poter compiere opere sugli stessi, tra queste:
- La modifica delle tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, è stato introdotto un criterio di proporzionalità inversa: più piccola è l’unità immobiliare e più alta è la tolleranza sulle altezze, sui distacchi (distanze da altri fabbricati), sulla volumetria, sulla superficie coperta che se entro determinati valori non costituiscono violazione edilizia.
- L’inserimento di ulteriori tolleranze esecutive (così dette di cantiere) per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ovvero per gli edifici non soggetti a vincoli paesaggistici o monumentali il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere non costituiscono violazioni edilizie. E’ fondamentale precisare che la situazione va analizzata con estrema precisione.
- In alcuni casi, per l’Accertamento di Conformità (così detto Sanatoria), è stata introdotta una doppia conformità semplificata. In alcuni casi di parziale difformità dal Titolo Edilizio è possibile sanare le opere mediante un Permesso di Costruire in Sanatoria o una SCIA in Sanatoria per interventi conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
- E’ stato introdotto un caso particolare per interventi eseguiti in parziale difformità dal Titolo Edilizio quando gli interventi sono stati realizzati come varianti in corso d’opera in parziale difformità da un Titolo rilasciato prima della legge 28 gennaio 1977, n. 10.
- Molte delle casistiche di Sanatoria ora previste concorrono a formare lo Stato Legittimo dell’Immobile, cosa che prima non era sempre possibile soprattutto nei casi di fiscalizzazione di un abuso edilizio.
Ovviamente i principi generali sopra illustrati vanno valutati attentamente entrando nello specifico della casistica e studiando con cura la situazione, il fabbricato nel suo complesso e la documentazione esistente.
Siamo a vostra disposizione per una consulenza presso il vostro domicilio, la vostra abitazione o la vostra sede in caso di azienda. Per le condizioni si veda il seguente link.
